Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa prawdziwe oblężenie. Prognozy cen domów i mieszkań na sprzedaż są jednoznaczne – będzie drożej. Sprawdź, czym jest zjawisko bańki cenowej i jaki wpływ może mieć na sytuację na rynku.
Czym jest bańka cenowa na rynku nieruchomości?
O ryzyku zaistnienia bańki cenowej (spekulacyjnej, inwestycyjnej) na rynku nieruchomości mówi się w Polsce od ponad 2 lat. Jest to proces niezrównoważonego wzrostu cen aktywów zakończony ich nagłym spadkiem (tzw. pęknięciem bańki). Co istotne, oba te wydarzenia muszą nastąpić jedno po drugim.
Czy w Polsce faktycznie występuje bańka na rynku nieruchomości? Teoretycznie warunki ku temu są idealne – ceny mieszkań i domów rosną, a prognozy nie zwiastują zmiany tych trendów. W ostatecznym rozrachunku nawet pandemia nie wpłynęła na wysoki popyt i małą podaż. Taka sytuacja musi się jednak utrzymywać przez dłuższy czas. Istotne jest też zaobserwowanie, czy ceny mieszkań w Polsce (i lokalnie, np. w Łodzi) rosną zauważalnie szybciej niż średnie zarobki Polaków.
Mowa tu jednak cały czas o spekulacjach. Prawdziwym potwierdzeniem będzie dopiero pęknięcie bańki spekulacyjnej na polskim rynku nieruchomości. Kiedy i czy w ogóle to się wydarzy? Jakie inne czynniki mają wpływ na rozwój tej sytuacji? To okaże się po przeanalizowaniu konkretnych danych.
Czy ceny mieszkań w Łodzi i w Polsce wzrosną? Prognozy
Warto przyjrzeć się sytuacji na lokalnym rynku. Jeśli porównać dane z IV kwartału 2019 roku i IV kwartału 2020 roku (dostarczone przez Narodowy Bank Polski), łatwo zauważyć, że ceny ofertowe nowych mieszkań na sprzedaż w Łodzi wzrosły aż o 7,8%. Ta tendencja raczej się nie zmieni. Zgodnie z analizami w ciągu 2 lat (od I kwartału 2020 roku do I kwartału 2022 roku) ceny mieszkań na rynku wtórnym w Łodzi wzrosną o 13%, a na rynku pierwotnym o 11%.
Podobna sytuacja ma również miejsce w innych dużych miastach, gdzie podwyżki sięgają od kilku do kilkunastu procent w analogicznym okresie.
Mimo to nieruchomości w Polsce należą do najtańszych w Europie. Według danych Deloitte i Eurostatu średnia cena za m2 nowego mieszkania w 2019 roku wynosiła 1520 €/m2. To i tak niewiele w porównaniu do 2602 €/m2 w Czechach, 3727 €/m2 w Niemczech czy 4523 €/m2 we Francji. Zgodnie z prognozami możemy więc spodziewać się zbliżenia cen nieruchomości do zachodnich standardów.
Kiedy bańka pęknie? Czy to w ogóle nastąpi?
Nie oznacza to jednak, że wzrost cen związany jest z bańką na polskim rynku nieruchomości.Analitycy dostrzegają wyraźną różnicę między obecną sytuacją a okresem po wejściu Polski do Unii Europejskiej, gdy zaobserwowano zjawisko bańki. W pierwszej dekadzie XXI wieku bezpośrednią przyczyną gwałtownego wzrostu popytu na domy i mieszkania byli zagraniczni inwestorzy. Obecność Polski w UE była dla nich okazją do łatwego i szybkiego zarobku.
Koniecznie trzeba też brać pod uwagę podwyżkę cen budowy mieszkań i domów. Zgodnie z ostatnimi wyliczeniami zbudowanie domu kosztuje średnio o 30 tysięcy złotych więcej niż jeszcze kilka lat temu. Ma to związek z nieustannie drożejącymi gruntami oraz najwyższymi od lat cenami materiałów budowlanych.
Analitycy wypatrują pęknięcia bańki inwestycyjnej już od ponad 2 lat. Jednak dotąd się to nie wydarzyło i z dużym prawdopodobieństwem już do tego nie dojdzie. Ceny mieszkań w Łodzi i całej Polsce w końcu dobiją do górnej granicy możliwej do zaakceptowania przez nabywców. To sprawi, że sprzedaż zwolni, ale ceny się nie zmienią. W związku z tym scenariusz związany z wystąpieniem bańki cenowej jest mało prawdopodobny.
Pandemia przyspieszyła proces cyfryzacji pracy. To postawiło pod znakiem zapytania m.in. przyszłość wynajmu biur. W związku z tym rynek najmu komercyjnego czekają duże zmiany. Jaka będzie funkcja biura w przedsiębiorstwie przyszłości?
Jak wygląda sytuacja na rynku najmu komercyjnego?
Przewidywania na początku pandemii nie były optymistyczne. Prognozowany spadek wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych rok do roku miał wynieść nawet 30%. Straty nie dotknęły jednak sektora powierzchni magazynowych. Ten po 3 kwartale 2020 roku zanotował wzrost wartości transakcji o ponad 200% w stosunku do analogicznego okresu w 2019 roku.
Sektor magazynów przejął w sumie 50% udziałów w rynku i tym samym zdetronizował obszar najmu powierzchni biurowych. Tenskurczył się do zaledwie 39%. Obostrzenia i praca zdalna sprawiły, że obłożenie w biurach wynosiło nawet mniej niż 20%! Część firm wprowadziła też system rotacyjny i zaadaptowała powierzchnie robocze do panujących warunków.
Pojawienie się pandemii wymusiło na wielu przedsiębiorcach wprowadzenie rozwiązań wpływających na lokalny i ogólnokrajowy rynek najmu komercyjnego.Warto więc przyjrzeć się temu na konkretnym przykładzie. Jakie są trendy i prognozy na wynajem powierzchni biurowych w Łodzi?
Sytuacja na rynku najmu biur i nieruchomości komercyjnych w Łodzi
Na rynku najmu nieruchomości w Łodzi w 2021 roku zasób powierzchni biurowych wynosi 635 tys. m2. Oznacza to wzrost o 8,4 p.p. względem ubiegłego roku. Zwiększył się też zasób pustostanów na rynku biur do wynajęcia w Łodzi. Wynosi on teraz 16,5%, czyli więcej niż w 2020 roku. Wtedy wskaźnik ten oscylował w okolicy 12%.
Wyższe wyniki dotyczące pustostanów są skutkiem pracy zdalnej oraz wstrzymywania się od decyzji o najmie przez potencjalnych najemców. Na wzrost liczby pustostanów wpływają też trwające inwestycje w powierzchnie biurowe w Łodzi.
Prognozy zakładają, że zarządcy nieruchomości w najbliższych latach skupią się przede wszystkim na wynajęciu gotowych powierzchni. Mimo to inwestorzy liczą na to, że sytuacja niebawem wróci do normy, a aktualnie budowane biurowce w końcu znajdą najemców.
Czy czeka nas powrót do biur? Trendy, prognozy i przewidywania
Już w 2020 roku w Warszawie pojawił się trend na podnajmy. W samej stolicy mowa o ponad 100 tys. m2 powierzchni biurowych. Popularność tego rozwiązania wynika z obustronnych korzyści. Przez podnajem firmy mogą zaoszczędzić na nieużywanej przestrzeni. Mniejsze przedsiębiorstwa mają za to szansę na pracę w gotowych biurach wynajmowanych na atrakcyjnych warunkach.
Równie istotnym czynnikiem są inwestycje zagraniczne. W samej Warszawie aż 96% udziałów w sferze biurowej należy do inwestorów z Europy Zachodniej. Względnie dobra sytuacja gospodarcza i wyższa niż w krajach zachodnich stopa zwrotu sprawią, że wpływy z zagranicy będą tylko wzrastać. Dlatego też przewiduje się, że 2022 rok okaże się pod wieloma względami rekordowy.
Prognozy na ostatni kwartał 2021 roku i 2022 rok są raczej optymistyczne. Rynek nieruchomości komercyjnych (nie tylko w Łodzi, ale też w całej Polsce) znacznie się zmieni. Uważa się jednak, że będą to zmiany na dobre.
Firmy skuteczniej wykorzystają doświadczenie pracy zdalnej i hybrydowej. Spopularyzuje się też tzw. hotdesking – biurka nie będą przypisane do jednej osoby. Ma to zmniejszyć koszty i położyć większy nacisk na pracę zespołową.
Zmieni się też funkcja biura, do którego najpewniej wrócimy, ale na zupełnie innych zasadach. Nie będzie to już miejsce pracy indywidualnej. Biuro stanie się centrum całego ekosystemu pracy hybrydowej, gdzie szczególnie istotna okaże się komunikacja i współpraca. Konkretne zmiany będą już zależały od poszczególnych firm, jednak jedno jest pewne – ich celem będzie osiągnięcie jak największej efektywności.